"חוק הפרגולות" יצא לדרך – פטור מהיתר בניה

 

ביום ה-01/08/2014 נכנסו לתוקפן תקנות חדשות (תקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד-2014), הפוטרות הקמת מבנים מסויימים, עבודות מסויימות וסוגי שימושים מסויימים, מהצורך בקבלת היתר בניה מהוועדה המקומית.

התקנות הותקנו ע"י שר הפנים מכוח סמכותו לפי סעיף 145ג לחוק התכנון והבניה שהוסף במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה.

התנאים לפטור מהיתר

התנאים לפטור מהיתר קבועים הן בסעיף 145ג והן בתקנה 2 של התקנות החדשות והם תנאים מצטברים, ביחס למבנים, העבודות והשימושים הפטורים:

  1. הם פשוטים מבחינה הנדסית – מובלע בתקנות המפרטות את המבנים, העבודות והשימושים הפטורים מהיתר.
  2. אין בהם כדי ליצור סיכון, הפרעה, מטרד או מפגע סביבתי של ממש
  3. השפעתם על חזות הבניין, על הסביבה ועל אופיין ומאפייניהן, מעטה
  4.  הם לא פוגעים בשלד הבניין וביציבותו או במערכות הבניין ובתפקודיו – נדרש שהם יבוצעו באופן שתובטח יציבות המבנה או המיתקן המוקם לפי התקנות החדשות, ותובטח בטיחות השוהים במבנה או בסביבתו.
  5. הם יבוצעו בידי בעל זכות במקרקעין או בעל זכות לגביהם המאפשרת ביצוע עבודות – בעל "זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק המקרקעין הוא בעל זכות מסוג הזכויות שניתן לרשום אותן בלשכת רישום המקרקעין (בעלות, חכירה, שכירות ארוכת לטווח, זיקת הנאה, זכות קדימה ומשכנתא).  בעל זכות לגבי מקרקעין הוא מי שיש לו זכות חוזית ביחס לזכות במקרקעין, אך זכותו טרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין. תנאי זה נקבע בתקנות וכלל לא ברור מניין שאב השר סמכות להתקין אותו, שכן עיון בסעיף 145ג  לא מגלה הסמכה כזו.
  6. הם יבוצעו באופן המפורט בתוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970
  7. הם מתאימים לתכניות ולהנחיות המרחביות החלות במקום, ואם ניתן היתר הקובע הוראות לגבי הקמתם, הם תואמים את הוראותיו. הפטור אינו מאפשר הקמת בניין, ביצוע עבודה או שימוש שלא בהתאם לתכנית או להנחיות המרחביות  או להוראות פרק ה' (רישוי) לחוק התכנון והבניה. דהיינו אם אין תב"ע המאפשרת בניין גדר לדוגמא, לא ניתן לבנות אותה גם אם היא עומדת בכל התנאים לפטור מהיתר בניה.
  8. הם אינם בתחום מגרש, אתר, מתחם, או בניין המיועדים לשימור לפי תכנית מאושרת או רשימת שימור מאושרת לפי התוספת הרביעית לחוק התכנון והבניה.

תנאים נוספים וסייגים עד לפרסום תוכניות והנחיות מרחביות

כאמור לעיל אחד התנאם לפטור מהיתר הוא התאמה לתוכניות ולהנחיות המרחביות החלות במקום. סעיף 145ד לחוק התכנון והבניה שהותקן בתיקון 101 יכנס לתוקפו רק ביום 01/01/2016 והוא הנותן בידי הוועדה המקומית את הסמכות לקבוע הנחיות מרחביות בדבר השתלבותו של מבנה בסביבתו, חזותו, מראהו החיצוני, חיבורו לתשתיות ולעניינים נוספים לפי קביעת שר הפנים. כמו כן רשאית הוועדה לקבוע הנחיות פרטניות לגבי מגרשים מסויימים וסוגי מגרשים ועוד. הסעיף קובע חובת פרסום באתר האינטרנט של הוועדה ובעיתונות, זכות ערר על ההנחיות הללו ועוד.

תקנה 3 קובעת כי עד למועד כניסתו לתוקף של סעיף 145ד לחוק, רשאית ועדה מקומית לקבוע תנאים וסייגים נוספים לעבודות ולשימושים המפורטים בתקנות, וזאת בעניינים שפורטו בסעיף 145ד ובלבד שהם פורסמו באתר האינטרנט של הוועדה.

עוד קובעת התקנה הנ"ל, כי התנאים והסייגים הללו יעמדו בתוקפם 180 ימים לאחר כניסת סעיף 145ד לחוק לתוקף, דהיינו עד 28/06/2016, אלא אם קבעה הוועדה הנחיות מרחביות בעניינים המוסדרים בתקנות לפני המועד הנ"ל.

ועדות מקומיות שונות כבר פרסמו תנאים וסייגים כאלה או הנחיות מרחביות – לדוגמא פרסומי הוועדה המקומית הרצליה – לחצו כאן וגם כאן.

עבודות ומבנים פטורים מהיתר והתנאים בתקנות

אלה מפורטים בפרק ב' של התקנות והם כוללים את העבודות והמבנים בטבלה למטה, לפי המפרט שנקבע בתקנות לגבי כל אחד מהם ובהתאם לתנאים ולסייגים (ולכשיפורסמו כאמור – להנחיות המרחביות) של כל ועדה מקומית. דהיינו רק מבנה, עבודה או שימוש העומדים בכל התנאים הנ"ל (כלל תנאי החוק, תנאי התקנות והתנאים הנוספים והסייגים או ההנחיות המרחביות שקבעה הוועדה המקומית) פטורים מהיתר.

לפרטים נוספים ראו גם בשער המידע לתכנון ובניה של משרד הפנים – לחצו כאן.

 למילוי טופס דיווח מקוון – לחצו כאן – לא ניתן בגוגל כרום אלא רק באקספלורר או פיירפוקס ונדרש להתקין סרגל  כלים (שירות הטפסים הלאומי – התקנה קצרה).

קטיגוריה

המבנה/העבודה/השימוש

התקנה שמגדירה התנאים

חובת הודעה 

גדרות ומחסומים

 

 

 

 

 

גדר וקיר תומך תקנה 5
גדר המוקמת ע"י רשות מקומית תקנה 6
גדר בשטח חקלאי תקנה 7
גידור מתקן תשתית תקנה 8 לרשות הרישוי בתוך 45 ימים מיום הביצוע
גדר בתחום גן לאומי ושמורת טבע תקנה 9 לרשות הרישוי והמשרד להגנת הסביבה בתוך 45 ימים מיום הביצוע
מחסום בכניסה לחניה ושער תקנה 10
גגונים וסככות

 

גגון, סככת צל, סוכך מתקפל תקנה 11 על גגון או סוכך ששטחו עולה על 20 מ"ר לרשות הרישוי בתוך 45 ימים מהביצוע עם אישור מהנדס מבנים על עיגון ויציבות
מצללה תקנה 12 לרשות הרישוי בתוך 45 ימים מהביצוע עם אישור מהנדס מבנים על עיגון ויציבות
שימושים נלווים למבנה

 

 

 

 

 

 

 

 

פרטי עזר כגון מצלמות, גופי תאורה, מתקן חניה לאופניים ועוד תקנה 13
שלט תקנה 14
מתקן לאצירת אשפה תקנה 15
מכונה לאיסוף כלי משקה תקנה 16
סורגים תקנה 17 לרשות הרישוי בתוך 45 ימים מהביצוע
דוד מים, דוד שמש וקולטים תקנה 18
מזגן, מערכת מיזוג אוויר ומערכת טיהור אוויר תקנה 19
החלפת רכיבים בבניין בעלי מידות זהות – כגון חלונות, רעפים, צנרת מים, כבלי חשמל ותקשורת וחיפוי אבן בחזית תקנה 20
החלפת מיכל גז תת קרקעי תקנה 21 לרשות הרישוי ולרשות הארצית לכבאות בתוך 45 ימים מהביצוע עם אישור מפקח עבודה
מבנים טכניים

 

 

מבנה טכני שאינו מיועד לשהות של בני אדם, בשטח של מיתקן תשתית פטורה מהיתר תקנה 22 לרשות הרישוי בתוך 45 ימים מהביצוע עם אישור לפי חוק הקרינה הבלתי מייננת אם נדרש
מתקן לניטור אוויר תקנה 23
מתקן פוטו וולטאי תקנה 24 לרשות הרישוי ולרשות הארצית לכבאות בתוך 45 ימים מהביצוע עם אישור מהנדס חשמל ואישור מהנדס מבנים
מבנים ועבודות זמניים

 

 

 

מבנה זמני תקנה 25 לרשות הרישוי על הצבה לתקופה רצופה העולה על 10 ימים בתוך 14 ימים ממועד הצבתו
סגירה עונתית – מתקן העשוי חומרים קלים והמגן על יושבים בבית אוכל מפני השפעת מזג האוויר בחלק מחודשי השנה תקנה 26
עבודות זמניות מסויימות תקנה 27 לרשות הרישוי 15 ימים לפני הביצוע
מנהרה חקלאית ורשת צל תקנה 28 לרשות הרישוי ומשרד החלקאות בתוך 45 ימים מההקמה
מחסן ומבנה לשומר

 

מחסן תקנה 29 לרשות הרישוי בתוך 45 ימים מההקמה
מבנה לשומר תקנה 30
עבודות פיתוח ושיפור נגישות

 

ריצוף חצר, הקמת מסלעה ועבודות פיתוח תקנה 31
שיפור נגישות לבניין ובתוכו תקנה 32
אנטנות ותרנים

 

 

 

 

 

אנטה, צלחת קליטה ותורן תקנה 33 על תורן בגובה מעל 3 מ' לרשות הרישוי בתוך 45 ימים מהביצוע עם אישור מהנדס מבנים
הוספת אנטנה למתקן שידור קיים תקנה 34 לרשות הרישוי בתוך 45 ימים מהביצוע עם אישור הממונה על הקרינה
הוספת אנטנה על עמוד חשמל תקנה 35
תורן למדידה מטאורולוגית תקנה 36
תורן ומתקן ניטור רעש תקנה 37
אנטנה ותורן למתקן של חובבי רדיו תקנה 38
הריסה ופירוק הריסה או פירוק של מבנה הפטור מהיתר לפי התקנות או של מבנה המסומן להריסה או פירוק לצורך עבודות לפי סעיף 261(ד) לחוק התכנון והבניה תקנה 39 בתוך 45 ימים מיום הביצוע עם אישור על פינוי הפסולת לתאתר סילוק פסולת בניין או לטיפול בה

חבות נוספת

תקנה 4 קובעת כי אין בפטור מהיתר לפי התקנות כדי לגרוע מחובה לפי כל דין של בעל זכות במקרקעין או בעל זכות לגביהם, כלפי בעלי זכויות אחרים במקרקעין אלה, או בעלי זכויות אחרים לגבי אותם מקרקעין. כך למשל אם יש מספר בעלים במשותף הרי שהפטור מצורך בהיתר לא ממעט מחובתו של שותף אחד לקבל את הסכמת שותפיו האחרים לרבות בהתאם להסכם שיתוף ככל שזה קיים.

יש לציין כי עשויה לקום חבות אחרת בשל הקמת המבנה או המתקן אף אם הוא פטור מהיתר, כגון חובת תשלום אגרת שילוט לרשות המקומית בעת הקמת שלט פטור מהיתר או אף חובת תשלום היטל השבחה. על כן בטרם הקמת המבנה יש לבדוק את כל ההיבטים, התכנוניים והאחרים.

לגבי היטל השבחה במידה וקיימת תכנית משביחה החלה על המקרקעין, הרי שכידוע חל עיקרון המימוש ותשלום ההיטל נדחה למועד מימוש הזכויות. מועד זה נקבע בסעיף 1(א) לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה כאחד משלוש חלופות – (1) קבלת היתר בניה או שימוש שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית או מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה (2) התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה (3) העברת המקרקעין או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו.

במקרה של בניה, ביצוע עבודה או שימוש בפטור מהיתר לא חלה חלופה (1) שכן לא נדרש וממילא לא מתקבל היתר בניה ולא חלה חלופה (3) שכן לא מדובר במכר או העברת המקרקעין, אך לכאורה עשויה לחול חלופה (2). נקבע בפסיקה כי התחלת השימוש במקרקעין המבטאת ניצול של אישור התכנית היא בבחינת מועד "מימוש הזכויות". רוב הפסיקה הקיימת עוסקת בחלופות (1) ו-(3) וחלופה (2) לא זכתה לפסיקה נרחבת. על כן זו שאלה שיש לבחון אותה לפי נסיבות המקרה. יצויין כי בתזכיר הצעת חוק לתיקון חוק התכנון והבניה מיום 28/03/2014 הוצעו שינויים שונים גם בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. בין היתר הוצע לשנות את ההגדרה של "מימוש זכויות", כך שההגדרה תורחב ויכללו בה גם עבודה או בניה הפטורה מהיתר, שימוש שאין עימו בניה ואינו מחייב היתר ועוד (ראו התזכיר – בעמ' 87). שאלה היא האם ניתן ללמוד מכך לגבי היותו או אי היותו של מועד בניה, עבודה או שימושים הפטורים מהיתר  בבחינת "מימוש זכויות".

 ###

הערה חשובה – השימש במידע באתר לרבות המידע המפורט במאמר זה אינו מהווה יעוץ משפטי והוא כפוף לתנאי השימוש באתר