תשלום חוב ארנונה והיטל השבחה כתנאי לרישום משכנתה

בפסק דין מיום ה-05/02/2014 הכריע בית המשפט העליון בדעת רוב בשאלה האם הלוואה המובטחת במשכנתה היא העברת זכויות המחייבת תעודה בדבר היעדר חובות בגין ארנונה והיטל השבחה מהרשות המקומית והוועדה המקומית לשם רישומה. כן נדונה בפסק הדין מעמדן של רשות מקומית וועדה מקומית כנושה בליכי חדלות פירעון ובמעמד השיעבודים הנוצרים לטובתן מפקודת המסים (גביה) ביחס לשיעבודים אחרים.

בפסק הדין נקבע בדעת רוב כדלקמן:

 עסקת הלוואה המובטחת במשכנתה מהווה העברת זכויות במשמעות סעיף 324(א) לפקודת העיריות וסעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות:

    • לפיכך על רשם המקרקעין לדרוש, כתנאי לרישום משכנתה, תעודה המעידה על סילוק חובות הארנונה, כאשר מדובר בחובות מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס, כלומר כאשר הבעלים של המקרקעין הוא אף המחזיק בהם (שכן החבות בארנונה חלה על המחזיק). מאחר שרשם המקרקעין פועל כיום על פי נוהל בו נקבע אחרת, הורה בג"ץ לרשם המקרקעין לתקן את הנוהל באופן המחייב הצגת תעודה כאמור כתנאי לרישום משכנתה.
    • תקנה 9(ג)(3) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011, קובעת כי המבקש לרשום עסקה במקרקעין נדרש לצרף לבקשתו "מסמכים להוכחה כי שולמו כל האגרות, המסים, הארנונות ושאר תשלומי החובה שתשלומם הוא תנאי לרישום עסקה במקרקעין" (תקנות אלה נכנסו לתוקפן ב-01/01/2012 אך גם התקנות שקדמו להן קבעו הוראה זהה).
    • סעיף 324(א) לפקודת העיריות קובע כי "לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר –סולקו במלואם או שאין חובות כאלה."
    • סעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות אשר קובע כי "אין לרשום בפנקס מקרקעין כל העברת נכס המצוי בתחומה של מועצה מקומית, אלא לאחר שהוצגה לפני רשם מקרקעין תעודה חתומה בידי ראש המועצה המקומית, המעידה שכל החובות המגיעים למועצה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס והנובעים מהוראות הפקודה או כל חיקוק אחר, סולקו במלואם או שאין חובות כאלה. "העברה", לענין סעיף זה – כמשמעותה בפקודת העברת קרקעות".
    • נקבע כך בין היתר, כי למרות שהסעיפים האלה עושים שימוש במילה "העברה" ביחס לזכויות בנכס, הרי שפירושה של המילה בשתי פקודות אלה (העיריות והמועצות המקומיות), שהן "גלגול" של פקודות מנדטוריות, צריך להיות בהתאם להוראות של המחוקק המנדטורי ביחס למקרקעין. המילה "העברה" היא תירגום עברי של המילה "Disposition" שפירושה בפקודת העברת הקרקעות 1920 המנדטורית (אשר בוטלה ע"י חוק המקרקעין) היה רחב יותר מהעברת זכויות בעלות או שכירות וכלל גם משכנתה ("“Disposition: means a sale, mortgage, gift, dedication of wakf of every description, and any other disposition of immovable property…"). בסעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות הדבר נאמר אף במפורש (" "העברה", לענין סעיף זה – כמשמעותה בפקודת העברת קרקעות").
    • כב' הנשיא גרוניס אף ציין כי הוא ער לכך שהדבר עשוי לגרור התדיינות משפטית שעד עתה לא היה בה צורך. זאת, למשל, מקום בו הבעלים של מקרקעין המבקש לרשום משכנתה טוען כי אינו מחזיק בנכס (שאז אין הוא מחויב בתשלום הארנונה), ואילו הרשות המקומית הרלוונטית טוענת להיפך (שאז הבעלים נדרש לפרוע את חובות הארנונה). בהתדיינויות כזו לא היה צורך בעבר בעת רישום המשכנתה, בהתחשב בנוהל שחל עד עתה, לפיו אין חובה לפרוע את חובות הארנונה בעת רישום המשכנתה. יחד עם זאת, על אף החשש מפני ריבוי התדיינויות, אין מנוס מן המסקנה הפרשנית אליה הוא הגיע.

עסקת הלוואה המובטחת במשכנתה אינה מהווה מימוש זכות במובן סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה:

    • על כן לא קמה חובה לתשלום היטל השבחה ואין לדרוש אסמכתה על תשלומה כתנאי לרישום משכנתה.
    • ההבחנה האמורה בין היטל ההשבחה לארנונה נובעת מהבדל יסודי בין שני החיובים הללו. שוני זה נוגע למועד בו צומח החיוב לתשלום הארנונה והיטל ההשבחה. בעוד שהחובה לתשלום הארנונה צומחת ככלל באופן שוטף, ובלא תלות בשאלה האם יש בידי הנישום כספים נזילים, הרי החובה לתשלום היטל ההשבחה, אמורה לצמוח רק כאשר נעשתה פעולה למימוש הזכויות במקרקעין, וככלל, כאשר הדין מניח כי יש בידי הנישום כסף נזיל לתשלום ההיטל. היינו, עקרון המימוש ושיקול הנזילות, אשר עומדים בבסיס ההצדקה שלא לחייב בתשלום היטל השבחה בעת רישום משכנתה, אינם בעלי משקל ברוב רובם של המקרים, לעניין החיוב בתשלום הארנונה.
    • כאשר הבעלים של נכס מקרקעין מבקש לרשום עליהם משכנתה, אין סיבה למנוע מהרשות המקומית לדרוש כי הלה ישלם את חובותיו אליה בגין חיובי ארנונה, שעה שמדובר בחובות של בעל הנכס ביחס לנכס, אשר מועד פירעונם חלף, ובעל המקרקעין נמנע מלשלמם. המצב הוא שונה בתכלית לגבי היטל ההשבחה, שהמועד לשלמו אמור להיגזר, בסופו של דבר, מעקרון המימוש, המהווה אחד מן העקרונות הבסיסיים בדיני המס. לגבי ארנונה, ובניגוד להיטל השבחה, הגיע כב' הנשיא למסקנה פרשנית לשונית מאוד ברורה, לפיה קיימת חובה לפרוע את חובות הארנונה כתנאי לרישום עסקת המשכנתה. לא כך באשר להיטל השבחה.

סעיף 324(א) לפקודת העיריות וסעיף 10(א)  לתוספת השלישית אינם מקנים מעמד של נושה מובטח לרשויות המינהליות הנוגעות בדבר, בגין חובות ארנונה והיטל השבחה:

    • מדובר בהוראות הנסוגות מפני סדרי הנשייה הרגילים. זאת, הן בהליכי חדלות פירעון קולקטיביים (פירוק ופשיטת רגל), הן בהליכי כינוס נכסים הנערכים מחוץ להליכי חדלות פירעון.
    • האמור לעיל לא פוגע בתוקף הוראות דין שונות המקנות לרשויות מעמד של נושה בדין קדימה ביחס לתשלומי חובה ובהם, בין היתר, מסים המגיעים לרשויות מקומיות (סעיף 354(א)(3)(א) לפקודת החברות וסעיף 78(3)(א)  לפקודת פשיטת הרגל). בהוראות אלה הוקנה לרשויות, בגין התשלומים האמורים, מעמד של נושה בדין קדימה בדרגה שלישית, ביחס לחובות שנצברו בתקופה קצובה של 12 חודשים הקודמים לפירוק או לפשיטת רגל.

סעיף 11א(1) לפקודת המסים (גביה) חל על חובות ארנונה ואופי השעבוד המוקנה לרשות המקומית בנכסי החייב בגין חוב ארנונה והיטל השבחה ויחסו לשיעבודים אחרים תלוי במועדים:

    • "הסעיף הנ"ל קובע כי "מס המגיע על מקרקעי הסרבן יהיה שעבוד ראשון על אותם מקרקעין.
    • שעבודים ששוכללו לפני יום 16/03/2000 (מועד פרסום האכרזה הראשונה של שר האוצר בדבר תחולת הפקודה האמורה על תשלומי ארנונה ותשלומי חובה לרשויות המקומיות ), הם לעולם בעלי מעמד עדיף על שעבודים שנוצרו לטובת הרשויות המקומיות מכוח האכרזה הראשונה, האכרזה המתקנת ואלה שבאו אחריה.
    • החל מיום 16/03/2000 (מועד האכרזה הראשונה) ועד ליום 31/03/2001, מוקנה לרשות המקומית שעבוד ראשון הגובר על כל שעבוד מוקדם.
    • החל ממועד תחילת האכרזה המתקנת ביום 01/04/2001, בה תוקן סעיף 1 לאכרזה, מוקנה לרשות המקומית שעבוד שאינו ראשון, אשר דרגתו שווה לשעבוד מוקדם בזמן ששוכלל לפני כן.

בגץ 7009/04 ‏ ‏ עיריית הרצליה נ' היועץ המשפטי לממשלה  (פורסם בנבו, 05/02/2014).

אכרזת המסים (גביה) (ארנונה כללית ותשלומי חובה לרשויות המקומיות) (הוראת שעה), תש"ס-2000 – קישור.

 

גלריה | פוסט זה פורסם בקטגוריה ארנונה, מועצה אזורית, מועצה מקומית, עדכוני פסיקה, עירייה, רשויות מקומיות, רשות מקומית, תכנון ובניה, עם התגים , , , , , , . אפשר להגיע ישירות לפוסט זה עם קישור ישיר.