שינוי יזום ע"י הרשות המקומית של זהות המחזיק בנכס לצורך ארנונה

החובה לשלם ארנונה לרשות המקומית בגין נכס חלה על ה"מחזיק" באותו נכס בהיותו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. מאמר זה עוסק בשאלה האם רשאית הרשות המקומית לקבוע מיוזמתה כי חל שינוי בזהות המחזיק בנכס והאם היא חייבת לעשות כן מיוזמתה ובאילו נסיבות?

מחזיק וחובת הודעת חדילה/התחלת החזקה

התשובה לשאלה מיהו אותו "מחזיק" בנכס החייב בארנונה בגינו, קבועה בסעיף ההגדרות של פקודת העיריות (סעיף 1). לפי ההגדרה שם "מחזיק" הוא "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון" (לגבי מועצות מקומיות ואזוריות קובע סעיף 19(א) לפקודת המועצות המקומיות כי " ארנונה המגיעה למועצה מקומית ניתנת לגביה לפי הדין בדבר גביית ארנונה המגיעה לעיריה, בשינויים המחוייבים לפי הענין").

על מנת לאפשר לרשות המקומית להטיל את החיוב בארנונה על המחזיק, מוטלת על בעל הנכס או המחזיק בו חובה להודיע לרשות המקומית על כל שינוי בהחזקת הנכס – כך על מי שחדלו להיות בעלי או מחזיקי הנכס (סעיף 325 לפקודת העיריות), וכך על מי שנעשו בעלי או מחזיקי נכס (סעיף 326 לפקודת העיריות).

על פי סעיפי הפקודה הללו, החובה מוטלת כאמור על הבעלים או המחזיק של נכס, החייב בארנונה, להודיע בכתב לעירייה על חדילתו מהחזקת הנכס כתנאי לפקיעת חבותו בתשלום ארנונה עתידי בגין הנכס. כל עוד לא נמסרה הודעה כאמור, יחויב אותו מחזיק או בעליו של הנכס בארנונה בגין הנכס.

בפסק הדין בעניין דור אנרגיה (ניתן בשנת 2008) נקבע כי קיימת חובה אקטיבית של הנישום בארנונה להודיע על חדילה מבעלות או החזקה על מנת להשתחרר מהחבות בתשלום הארנונה, והרשות המקומית לא חייבת כעיקרון לשנות את הרישומים אצלה ביחס למחזיקים בנכס כל עוד לא נתקבלה אצלה הודעה בכתב בעניין. דהיינו לא קיימת חובה על הרשות המקומית לברר באופן אקטיבי את זהות המחזיק.

שינוי זהות המחזיק כאשר לא נמסרה הודעת חדילה/התחלת החזקה

בפסק הדין בעניין דור אנרגיה הסכימו רוב שופטי ההרכב (השופטת ארבל, והשופט דנציגר) כי בהתקיים נסיבות חריגות יהיה מקום לראות את המחזיק היוצא כמי שמילא את חובת ההודעה, גם אם הוא לא מסר הודעה בכתב כנדרש על שינוי זהות המחזיק בנכס. נסיבות חריגות כאלה תתקיימנה במצב בו המידע בדבר שינוי זהותו של המחזיק בנכס הגיע בפועל לידי הרשות המקומית.

עם זאת דעות השופטים שם נחלקו בשאלה האם די בידיעה של גורם כלשהו ברשות המקומית (כגון מחלקת רישוי עסקים), כדי להטיל על הרשות המקומית נטל לבצע בדיקה אקטיבית לבירור זהותו של המחזיק בפועל בנכס (דעת כב' השופט דנציגר), או שמא רק ידיעה בפועל של המחלקה הממונה על גביית הארנונה בעירייה תאפשר לראות במחזיק היוצא כמי שנתן הודעה (גישת כב' השופטת ארבל). יחד עם זאת שניהם הסכימו כי בנסיבות שבהן ישנה ידיעה פוזיטיבית של הרשות המוסמכת לגביית הארנונה בדבר שינוי זהות המחזיק בנכס בפועל – החלטתה להמשיך ולחייב את המחזיק היוצא הינה בלתי סבירה, ואיננה עולה בקנה אחד עם חובת ההגינות המוטלת עליה מכוח תפקידה כנאמן הציבור.

בפסק הדין בעניין פלקון (מחודש 08/2014), קבע בית המשפט העליון כי כאשר מנהל הארנונה ידע שאחרים החזיקו בנכס בתקופת החוב, הרי בשהתאם למידות של שכל ישר והגינות בסיסית בהן מחויבת הרשות, היה עליו להתייחס למחזיק בפועל בנכס, ולא להתעלם מראיות ברורות שהיו בפניו ביחס לכך. נקבע כי באותו מקרה מנהל הארנונה נקט בגישה של התעלמות מוחלטת ומופגנת מראיות ברורות ומפורשות בדבר זהותו של המחזיק בפועל בנכס, שהיו מצויות בידי הרשות המקומית , הן בידי מנהל הארנונה עצמו והן בידי מחלקת רישוי עסקים בעירייה. על כן "יישום ההלכה שנפסקה בעניין דור אנרגיה, תוך הפעלת מידות של שכל ישר והגינות בסיסית" הביאו למסקנה כי באותו מקרה יש לראות את המחזיק כמי שמסר הודעת חדילה על אף שלא עשה כן בפועל.

בפסק הדין בענין חברת חלקה 109 שניתן לאחרונה (24/11/2014) בבית המשפט לעניינים מנהליים בת"א (כב' השופטת ד"ר מיכל אגמון-גונן), נקבע כי בנסיבות בהן ידוע לעירייה כי המחזיק היוצא כבר אינו מחזיק בנכס בתחומה, הרציונאל המטיל עליו את חובת ההודעה על חדילתו מלהחזיק בנכס אינו עומד עוד. בנסיבות אלה אין לאפשר לבעל נכס שהשכיר את הנכס לאחר ליהנות מההפקר מקום בו הנכס ננטש על ידי השוכר והאחרון לא טרח להודיע על עזיבתו את הנכס, באופן שיאפשר לו להתנער מהנכס שבבעלותו ככל שמדובר בתשלומי הארנונה המתחייבים בגינו ובוודאי שאין הצדקה שהעירייה דווקא (ובעקיפין תושבי העיר) היא שתישא בנטל החוב שלא שולם.

על כן נקבע כי אין כל מניעה עקרונית שהעירייה תפעל מיוזמתה לשנות את שם המחזיק בנכס גם מקום שבו לא נמסרה לה הודעה פורמאלית על חדילת חזקה בנכס, וזאת בהצטבר נסיבות שונות שיש בהן כדי להצביע על כך ששוכר הנכס, שנרשם כמחזיק, איננו עוד המחזיק בנכס. באותו מקרה נקבע כי מכלול הנסיבות הרלבנטיות העלו, כי השוכר נטש את הנכס ועל כן העירייה רשאית הייתה לרשום את הבעלים כמחזיק החל ממועד הביקורת האחרונה בנכס בה נמצא כי הוא ננטש ע"י השוכר, וזאת בהיות הבעלים בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. עם זאת נקבע גם שלא ניתן לחייב את הבעלים בארנונה רטרואקטיבית למועד המוקדם למועד הביקורת האחרונה כאמור.

###

הפסיקה שהוזכרה במאמר:

ברם  867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ (פורסם בנבו, 17/04/2008)

ברמ 8462/11 ‏ ‏ מנהל הארנונה בעיריית הרצליה נ' מירב פלקון (פורסם בנבו, 14/08/2014)

עתמ (ת"א) 55444-06-13‏ ‏ חברת חלקה 109 בגוש 7107 בע"מ נ' עיריית ת"א-יפו (פורסם בנבו, 24/11/2014)

הערה – מאמר זה אינו מהווה יעוץ משפטי והשימוש בו כפוף לתנאי השימוש באתר "דין מקומי" החלים בשינויים המחוייבים גם על כל תוכן באתר זה.

 ארנונה – חיוב – מחזיק – עורך דין אסף אבידן

 

גלריה | פוסט זה פורסם בקטגוריה ארנונה, מאמרים, מועצה אזורית, מועצה מקומית, עירייה, רשויות מקומיות, רשות מקומית, עם התגים , , , . אפשר להגיע ישירות לפוסט זה עם קישור ישיר.